【難題】

　　某制造中小企業2009年賣出一棟8多年前建造的 新加坡注冊公司主樓，取得銷售額1800萬元。該主樓原值1050萬元，已計提折舊600萬元。經房地產風險評估政府機構風險評估，該主樓的重置成本為2100萬元，成新度折扣率為5成，賣出時繳納各種稅款共計108萬元。該制造中小企業賣出主樓如何繳納土地增值稅?

　　【解答】

　　《土地增值稅組織法》第二條明確規定，轉讓產權使用權、地面的建筑及其附著物(下述簡稱轉讓房地產)并取得收入的的單位和一個人，為土地增值稅的繳納義務人(應當依照本法例繳納土地增值稅。

　　《土地增值稅組織法法律法規》第二條明確規定，法例第二條稱之為的轉讓產權使用權、地面的建筑及其附著物并取得收入，是指以轉售或者其他方法有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方法無償轉讓房地產的行為。

　　相符合明確規定，該制造中小企業賣出舊主樓取得銷售額，屬于轉讓房地產并取得收入的的單位，該制造中小企業應繳納土地增值稅。

　　《土地增值稅組織法法律法規》第七條明確規定，法例第六條列出的計算增值額的扣除工程項目，明確為：

　　(一)取得土地使用權所支付的額度，是指納稅為取得土地使用權所支付的地價款和按國家所統合明確規定交納的有關開銷。

　　(四)舊房及建筑的風險評 新加坡注冊公司估價錢，是指在轉讓已使用的民房及建筑時，由中央政府批準設立的房地產風險評估政府機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價錢。風險評估價錢須由當地

行政機關確認。

　　(五)與轉讓房地產有關的稅款，是指在轉讓房地產時繳納的增值稅、的城市維護建設工程稅、稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可等同稅款予以扣除。

　　《司法部、國家所

局關于土地

一些明確難題明確規定的通知》(財稅字[1995]48號)第十條明確規定，轉讓舊房的，應按民房及建筑的風險評估價錢、取得土地使用權所支付的地價款和按國家所統合明確規定交納的有關開銷以及在轉讓節目繳納的稅款作為扣除工程項目額度計征土地

。對取得土地使用權時未支付地價 新加坡注冊公司款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的額度。

　　相符合明確規定，該制造中小企業舊房的扣除工程項目額度為：

　　舊房評估價+轉讓房地產有關稅款+土地使用權所支付的地價款=2100×50%+108+0(假定)=1158(萬元);

　　增值額=收入-扣除工程項目額度=1800-1158=642(萬元);

　　增值率=增值稅/扣除工程項目額度=642/1158=55%;

稅款=增值額×40%-扣除工程項目額度×5%=642×40%-1158×5%=198.8(萬元)。