一、歷史背景和目標

經中華人民共和國國務院批準，自2016年5月1日起，在全省范圍全面性推開

（下述稱營改增）體制改革，國際金融、建筑物、房地產和貧困零售業等全部增值稅納稅人納入營改增體制改革。為便于征納兩國 廣州公司注銷執行，根據《司法部 商務部關于全面性推開增值稅改征稅率體制改革的通知》（稅務〔2016〕36 號）及現行稅率有關明確規定，商務部發布了《房地產開發中小企業銷售自行開發的房地產項目稅率征收管理工作暫行規定》，以具體房地產開發中小企業銷售自行開發的房地產項目如何征收管理工作的相關難題。

二、適用

房地產開發中小企業銷售自行開發的房地產項目，以及房地產開發中小企業以接盤等方式購入未完工的房地產項目繼續開發后、以自己的為名國家發改委銷售的，適用本必要。

三、主要細節

（一）一般納稅人

1.一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方式計稅，按照取得的全部價款和價外開銷， 廣州公司注銷扣除當期銷售房地產項目相同的農地價款后的額度計算營業額。必要具體了如何計算當期允許扣除的農地價款及相關管理工作要求。

2. 一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡陋計稅方式計稅的，以取得的全部價款和價外開銷為營業額，不得扣除相同的農地價款。

3.一般納稅人采取預收款方法銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳稅率。必要具體了如何計算應預繳稅款。

4. 一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照明確規定的繳納責任發生星期，以當期營業額和適用稅收或征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向負責人定額行政機關審批繳納。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

5.必要還具體了一般納稅人如何開具單據等明確征管難題。

（二）

1.零星納稅人采取預收款方法銷售自行開 廣州公司注銷發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳稅率。必要更進一步具體了如何計算應預繳稅款。

2.零星納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按時的繳納責任發生星期，以當期營業額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向負責人定額行政機關審批繳納。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

3.必要還具體了零星納稅人如何開具單據等明確稅賦征管難題。